Hukum Jika Bank Melelang Barang Jaminan di Bawah Harga Pasar


Hukum Dan Undang Undang ~ Bank biasanya membutuhkan cepat pelunasan utang melalui lelang dan tidak akan menunggu waktu normal pemasaran demi mencapai harga pasaran. Maka, diperbolehkan adanya Nilai Likuidasi, yaitu harga pasaran yang didiskon karena waktu ekspos/pemasaran yang relatif singkat. Rujukan kisaran besaran diskon yang dianggap wajar ada standarnya, yaitu Standar Penilaian Indonesia (SPI).

Jika penetapan harga lelang dilakukan oleh Tim Penaksir dari internal bank sendiri, maka pada praktiknya bank juga mengikuti prosedur penetapan nilai yang serupa. Dari nilai Hak Tanggungan, harga pasar, dan Nilai Likuidasi, pertama–tama untuk Nilai Limit (harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual) dipilih harga yang tertinggi. Jika tidak laku, maka Nilai Limit akan diturunkan di penawaran kedua. Jika masih belum laku, akan terus diturunkan sampai menyentuh Nilai Likuidasi.

Hukum Jika Bank Melelang Barang Jaminan di Bawah Harga Pasar
Ilustrasi Bank/Waspada.

Lelang yang dilaksanakan dengan Nilai Limit di bawah harga pasaran diperbolehkan dan sah menurut peraturan perundang–undangan yang berlaku, selama masih dalam batas yang wajar. Pada umumnya terjadi dalam Lelang Eksekusi karena merupakan “penjualan paksa”, maka penawaran menjadi terbatas dan harga objek menjadi relatif lebih rendah dari harga pasar.

Bagaimana jika harga pembelian terlalu rendah dan tidak wajar? Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

Ulasan:

Pertama–tama perlu dipahami bagaimana penentuan harga pembelian dalam proses lelang dan peran harga pasar dalam proses lelang.

Loan to Value Ratio = Nilai Harta Jaminan Harus Lebih Besar daripada Utang
Pada praktik perbankan, prinsipnya nilai harta yang dijadikan jaminan harus lebih besar daripada jumlah utang yang diberikan, yang dikenal dengan istilah Loan to Value Ratio. Untuk Kredit Properti, rasio ini diatur dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor. Untuk kredit dengan jaminan berupa Hak Tanggungan pada umumnya, nilai Hak Tanggungan minimal besarnya 125% dari nilai pinjaman. Nilai Hak Tanggungan ini yang harusnya tercantum pada Akte Pemberian Hak Tanggungan.

Pada saat lelang, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27 /PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (“PMK 27/2016”) mensyaratkan adanya Nilai Limitdalam setiap pelaksanaan lelang. Nilai limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual. Penetapan Nilai Limit menjadi tanggung jawab Penjual yang ditetapkan berdasarkan penilaian oleh Penilai atau penaksiran oleh Penaksir. Penilai merupakan pihak yang melakukan penilaian secara independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya, sedangkan Penaksir adalah pihak internal dari instansi Penjual yang melakukan penaksiran berdasarkan metode yang dapat dipertanggungjawabkan oleh Penjual, termasuk kurator untuk benda seni dan benda antik atau kuno.

Dalam Pasal 45 huruf b PMK 27/2016 tersebut diatur bahwa hanya Lelang EksekusiPasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”) (Lelang Eksekusi hak tanggungan akibat cidera janji debitor) dengan Nilai Limit lebih besar dari Rp 1 miliar yang harus ditetapkan oleh Penilai independen, sedangkan nilai limit lelang di bawah nilai tersebut dapat ditetapkan oleh penaksir internal bank.

Nilai Pasar dalam Proses Lelang
Jika penilaian dilakukan oleh Penilai, menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 366),dasar penilaian yang digunakan pada penilaian untuk tujuan lelang adalah Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi. Penjual dapat menentukan Nilai Pasar sebagai prioritas pertama (batas atas) dan Nilai Likuidasi sebagai alternatif terakhir (batas bawah) untuk menetapkan Nilai Limit. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membelidengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Bank biasanya membutuhkan cepat pelunasan utang melalui lelang dan tidak akan menunggu waktu normal pemasaran demi mencapai harga pasaran. Maka, diperbolehkan adanya Nilai Likuidasi, yaitu harga pasaran yang didiskon karena waktu ekspos/pemasaran yang relatif singkat. Rujukan kisaran besaran diskon yang dianggap wajar menurut SPI adalah, sebagai berikut:
**) untuk nilai pasar

Bolehkah Lelang Dilaksanakan dengan Nilai Limit di Bawah Harga Pasaran?
Jika penetapan harga lelang dilakukan oleh Tim Penaksir dari internal bank sendiri, maka pada praktiknya bank juga mengikuti prosedur penetapan nilai yang serupa. Dari nilai Hak Tanggungan, harga pasar, dan Nilai Likuidasi, pertama–tama untuk Nilai Limit dipilih harga yang tertinggi. Jika tidak laku, maka nilai limit akan diturunkan di penawaran kedua. Jika masih belum laku, akan terus diturunkan sampai menyentuh Nilai Likuidasi.

Maka, menjawab pertanyaan pertama Anda, lelang yang dilaksanakan dengan Nilai Limit di bawah harga pasaran diperbolehkan dan sah menurut peraturan perundang–undangan yang berlaku, selama masih dalam batas yang wajar. Pada umumnya hal ini terjadi dalam Lelang Eksekusi karena merupakan “penjualan paksa”, maka penawaran menjadi terbatas dan harga objek menjadi relatif lebih rendah dari harga pasar.

Bagaimana Jika Harga Pembelian Terlalu Rendah dan Tidak Wajar?
Namun, memang yang menjadi pertanyaannya adalah, jika harga pembelian menjadi terlalu rendah dan tidak wajar, apakah lelang dapat digugat pembatalannya?

PMK 27/2016 tidak mengatur secara spesifik prosedur pengajuan pembatalan lelang setelah lelang dilaksanakan. Pasal 31 PMK 27/2016 menyebutkan:

Pembatalan lelang setelah lelang dimulai hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Lelang dalam hal:
a.    keadaan memaksa (force majeur) atau kahar; atau
b.    terjadi gangguan teknis yang tidak bisa ditanggulangi pada pelaksanaan lelang tanpa kehadiran Peserta Lelang.

Sedangkan Pasal 4 PMK 27/2016 mengatur:

Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, tidak dapat dibatalkan.

Pada praktiknya, gugatan pembatalan lelang karena penilaian terhadap Nilai Limit di bawah harga pasar yang merugikan debitor sering terjadi dan dilakukan atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (“PMH”) berdasarkan Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

Menurut Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman, S.H., FCBArb., unsur–unsur PMH adalah, sebagai berikut:
1.    Harus ada perbuatan, baik yang bersifat positif maupun negatif
2.    Perbuatan itu harus melawan hukum
3.    Ada kerugian
4.    Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian
5.    Ada kesalahan (schuld).

Gugatan atas dasar PMH dapat diajukan untuk meminta Hakim menghukum bank/penjual yang digugat untuk mengadakan lelang ulang. Jika eksekusi lelang telah sampai pada tahap perubahan nama atas Sertifikat Hak Milik objek Hak Tanggungan, Hakim dapat diminta untuk menyatakan perubahan nama tersebut tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum.

Akan tetapi, secara umum mayoritas para hakim menganggap bahwa pembeli lelang adalah pembeli beritikad baik yang harus dilindungi. Dikutip dari buku Penelitian Sosio-Legal: Pembeli Beritikad Baik Perlindungan Hukum bagi Pembeli oleh Dr. Widodo Dwi Putro, S.H., M.Hum. dkk., berikut pendapat Hakim Agung pada Mahkamah Agung RI, Takdir Rahmadi:

Yang penting adalah lelang itu diumumkan. Jika bisa dibuktikan ada tertulis di koran, dan harga yang ditetapkan pada waktu itu tidak mendapat respons, maka harga akan diturunkan. Mau dibikin harga tinggi, tapi tidak ada yang mau beli, bisa makin rugi krediturnya (Bank). Prinsipnya, pemenang lelang tidak bisa dikalahkan.

Dikutip dari buku yang sama, berikut pendapat Hakim Agung Soltoni Mohdally:

Ada lagi kasus mengenai harga limit. Dulu, harga limit tidak jelas. Ada yang gunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), atau keterangan dari Pemda. Untuk sekarang ini, sudah baik, karena ada appraisal. Jasa penaksir ini juga kan dibayar. Sepanjang penilai menetapkan harga limit: harga rendah, harga sedang, harga tinggi, maka harga lelang menjadi obyektif. Kalau terjadi lelang kedua dan ketiga, itu biasanya di bawah limit. Memang begitu, bukan karena ada permainan. Kalau gagal lelang pertama itu, memang harganya turun. UU Lelang bilang begitu juga. Pembeliannya itu sah. Intinya, jangan ada prosedur yang terlanggar. Kalau ada, pasti riskan. Karena lelang itu sesuai prosedur, harus mengacu pada peraturan menteri keuangan itu. Lelangnya bisa batal. Pembeli lelang juga dituntut mengerti, supaya hal-hal seperti itu tidak merugikan dia. Lelang itu kan dicari orang, karena harganya murah. Prosedur lelang itu, pertama, yakni surat dari pemohon lelang (bank atau panitera misalnya), lalu dicek apakah pihak yang memohonkan lelang itu adalah orang yang berhak, lalu diumumkan ke publik melalui media massa, lalu ditaksir harga obyek, dan lalu lelang.

Namun, tidak menutup kemungkinan bahwa gugatan terhadap nilai yang terlalu jauh di bawah harga pasar serta menjadi tidak wajar dilakukan di hadapan pengadilan, selama dapat dibuktikan bahwa dapat diduga adanya ‘permainan’ antara Pembeli dan pemohon lelang, yang mana proses lelang menjadi berlangsung tidak wajar dan prosedurnya menyalahi aturan yang berlaku.

Dapatkah Debitor Menggugat Bank Agar Dibatalkan Lelangnya?
Menjawab pertanyaan kedua Anda, gugatan terhadap bank B dapat dilakukan di Pengadilan Negeri yang berwenang. Pasal 17 ayat (1), (2), dan (3) PMK 27/2016mengatur:

(1)  Penjual bertanggung jawab terhadap:
a.    keabsahan kepemilikan barang;
b.    keabsahan dokumen persyaratan lelang;
c.    penyerahan barang bergerak dan/ atau barang tidak bergerak;
d.    penyerahan dokumen kepemilikan kepada Pembeli;dan
e.    penetapan Nilai Limit.
(2)  Penjual bertanggung jawab terhadap gugatan perdata dan/ atau tun tu tan pidana yang timbul akibat tidak dipenuhinya peraturan perundang-undangan di bidang Lelang oleh Penjual.
(3)  Penjual bertanggung jawab atas tuntutan ganti rugi terhadap kerugian yang timbul, dalam hal tidak memenuhi tanggung jawab sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1).
(4)  ...
(5)  ...

Akan tetapi, selain Penjual yang dijadikan tergugat, jika Bank juga menggunakan Penilai Independen, dalam praktiknya Hakim juga meminta agar Penilai yang digunakan oleh Penjual untuk menentukan harga lelang untuk mempertanggungjawabkan penilaiannya di pengadilan, sehingga harus juga dijadikan tergugat dalam perkara (contoh: Putusan No. 480/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Pst.). Demikian dikutip dari Hukumonline.

Baca :

Dasar hukum:
1.   Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2.   Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah;
3.   Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27 /PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang;
4.   Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.
[1] Pasal 1 angka 28 PMK 27/2016
[2] Pasal 44 ayat (1) PMK 27/2016

[3] Pasal 44 ayat (2) dan (3) PMK 27/2016
Share This Article
Komentar Anda