Saran BPKN Sebelum Melakukan Pembelian Rumah


Hukum Dan Undang Undang ~ Faktor utama yang menjadi kelemahan konsumen adalah tingkat kesadaran konsumen akan haknya masih rendah. Hal ini terutama disebabkan oleh rendahnya pendidikan konsumen. Oleh karena itu, Undang-undang Perlindungan Konsumen dimaksudkan menjadi landasan hukum yang kuat bagi pemerintah dan lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat untuk melakukan upaya pemberdayaan konsumen melalui pembinaan dan pendidikan konsumen. 

Fungsi dan tugas Badan Perlindungan Konsumen Nasional dalam menerima pengaduan dari berbagai pihak mengenai pelanggaran hak-hak konsumen akan dapat membantu upaya perlindungan konsumen melalui rekomendasi kepada pemerintah mengenai perlunya penyelesaian pelanggaran hak-hak konsumen pada level atas dan pada level bawah akan saling melengkapi dengan rekomendasi Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat atas pengaduan-pengaduan yang perlu segera diselesaikan melalui prosedur hukum yang berlaku. Menurut Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Pasal 1 angka (12): “Badan Perlindungan Konsumen Nasional adalah badan yang dibentuk untuk membantu upaya pengembangan perlindungan konsumen”.

Saran BPKN Sebelum Melakukan Pembelian Rumah
Ilustrasi. Bentuk-bentuk perumahan Elit yag siap di Jual/www.creohouse.co.id

Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) adalah adalah badan yang dibentuk untuk membantu upaya pengembangan perlindungan konsumen. BPKN mempunyai tugas:
  • memberikan saran dan rekomendasi kepada pemerintah dalam rangka penyusunan kebijakan di bidang perlindungan konsumen;
  • melakukan penelitian dan pengkajian terhadap peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang perlindungan konsumen;
  • melakukan penelitian terhadap barang dan/atau jasa yang menyangkut keselamatan konsumen;
  • mendorong berkembangnya lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat;
  • menyebarluaskan informasi melalui media mengenai perlindungan konsumen dan memasyarakatkan sikap keberpihakan kepada konsumen;
  • menerima pengaduan tentang perlindungan konsumen dari masyarakat, lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat, atau Pelaku Usaha; dan Melakukan survei yang menyangkut kebutuhan konsumen.

Jadi bagi konsumen ingin melakukan pembeli terlebih dahulu harus mencermati rekam jejak pengembang, apakah sudah atau belum mengantongi izin kemudian mengecek sertifikat induk tanah ke BPN.

Bisnis di bidang perumahan semakin berkembang pesat, selaras itu penyediaan perumahan bagi masyarakat meningkat. Bagi masyarakat yang ingin membeli rumah, jangan lekas tergiur dengan iklan dan penawaran yang disodorkan pengembang. Sebagai konsumen, masyarakat harus cermat sebelum membeli rumah, ada beberapa hal penting yang perlu diperhatikan. Koordinator komisi advokasi Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN), Rizal E Halim, menyebut sedikitnya 2 hal yang perlu diperhatikan masyarakat sebelum membeli rumah baik horizontal (rumah tapak) atau vertikal (rumah susun).

Pertama, mencermati apakah pengembang sudah mengantongi izin terkait seperti penggunaan lahan, tata ruang, dan IMB. Kedua, mengenai sertifikat induk, karena nantinya sertifikat itu akan dipecah sesuai dengan jumlah pembeli. Biasanya, pengembang memberikan nomor sertifikat induk kepada konsumen. Konsumen perlu mengecek sertifikat induk itu apakah sudah tercatat di BPN atau belum. Sertifikat ini rawan diagunkan kepada pihak lain tanpa diketahui pembeli.

Rizal mengakui tidak mudah bagi masyarakat untuk mencermati berbagai hal tersebut karena tidak mengetahui apa saja aturan yang berlaku di bidang perumahan. Persoalan ini yang dihadapi ratusan orang yang membeli 355 unit rumah di salah satu perumahan di kelurahan Kranji, Kecamatan Bekasi Barat. Para pembeli itu telah melakukan akad kredit pembelian rumah melalui fasilitas KPR dari dua bank BUMN. Ada juga pembeli yang membeli secara tunai kepada PT NK, perusahaan pengembang.

Dalam proses pembayaran kredit itu, para pembeli kaget ketika menerima surat dari sebuah bank asal Malaysia. Intinya, para pembeli harus mengosongkan rumah itu karena PT NK telah menjadikan tanah di perumahan itu sebagai jaminan kredit modal kerja, dan pengembang mengalami kemacetan dalam pembayaran.

Rizal mengatakan BPKN sudah meminta keterangan dari para pihak terkait yaitu bank, pengembang, pembeli, dan OJK. Hasilnya, BPKN menemukan dua bank BUMN yang memfasilitasi pembiayaan kredit perumahan itu tidak dapat memberikan jaminan atau kepastian hukum kepada pembeli mengenai keberadaan sertifikat hak milik atas rumah yang dicicil.


Sebagian besar pemohon KPR tidak memiliki IMB. Ada itikad tidak baik dari pengembang dalam menjalankan kegiatan usahanya sebagaimana pasal 7-10 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yakni tidak memberi informasi yang benar, jelas, dan jujur pada awal pemberian kredit. “Ada ancaman pidana paling lama 5 tahun atau denda paling banyak Rp2 miliar bagi pelaku usaha yang melanggar pasal 8-10 UU Perlindungan Konsumen,” kata komisioner BPKN itu dalam jumpa pers di Jakarta, Kamis (25/1).

Selanjutnya, BPKN menemukan dua bank BUMN itu kurang menerapkan prinsip collateral yang merupakan jaminan yang menjadi dasar pihak bank memberikan pembiayaan kepada konsumen. Sertifikat atau objek jaminan yang menjadi salah satu unsur penting dalam pemberian kredit tidak diperhatikan, padahal itu diatur dalam Pasal 2 dan 8 UU No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan. Terjadi peralihan sertifikat rumah sekitar 204 sertifikat yang seharusnya berada dalam penguasaan dua bank BUMN itu tapi dikuasai bank lain sehingga menyebabkan kerugian bagi konsumen.

Sebagai upaya untuk menyelesaikan persoalan itu BPKN meminta dua bank BUMN sebagai lembaga pembiayaan kredit perumahan Violet Garden itu untuk menghentikan sementara proses penagihan cicilan kepada pembeli sampai ada jaminan para pembeli akan mendapat sertifikat setelah melunasi pembayaran KPR. Kemudian, kedua bank BUMN dan PT NK diminta segera menyelesaikan kewajibannya untuk menyerahkan sertifikat rumah kepada pembeli yang sudah melunasi pembayaran KPR. Selanjutnya,kepada seluruh pembeli yang masih dalam proses cicilan untuk menunda pembayaran angsuran sampai ada jaminan mengenai keberadaan sertifikat.

Ketua BPKN, Ardiansyah Parman, berharap pemangku kepentingan menjalankan peraturan perundang-undangan terkait perumahan dan perbankan dengan baik sehingga tidak merugikan konsumen. Pemerintah tidak boleh lepas tangan setelah menerbitkan izin bagi pengembang, tapi melakukan pengawasan. Pihak pengembang wajib mematuhi aturan dan prosedur dalam menjalankan bisnis perumahan.

Dalam rangka perlindungan konsumen, Ardiansyah mengingatkan pemerintah untuk mengawasi pengembang dalam melaksanakan isi kesepakatan dalam perjanjian perikatan jual beli. Merujuk Pasal 42 ayat (2) UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, perjanjian itu harus memenuhi persyaratan kepastian atas beberapa hal seperti pemilikan tanah, izin mendirikan bangunan induk dan keterbangunan perumahan paling sedikit 20 persen. Begitu pula mengacu penjelasan Pasal 43 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Unsur Kepastian

Ardiansyah menegaskan proses pemasaran rumah harus menerapkan unsur kepastian. Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Perlindungan Konsumen melarang pelaku usaha memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi. Ketentuan senada juga diatur dalam Pasal 9 ayat (1) UU Perlindungan konsumen, melarang pelaku usaha menawarkan, mempromosikan, mengiklankan suatu barang dan/atau jasa secara tidak benar, dan/atau seolah-olah menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti.

Lebih tegas lagi Ardianysah menyebut pasal 10 UU Perlindungan Konsumen, melarang pelaku usaha menawarkan, mempromosikan, mengiklankan atau membuat pernyataan tidak benar atau menyesatkan mengenai kondisi, tanggungan, jaminan, hak atau ganti rugi atas suatu barang dan/atau jasa. “Pelaku usaha yang melanggar ketentuan itu terancam pidana,” tukasnya.

Tak ketinggalan Ardiansyah mengingatkan kepada masyarakat selaku konsumen untuk meningkatkan pengetahuan dan pemahaman terkait transaksi pembelian rumah. Sedikitnya ada 4 hal yang perlu diperhatikan. Pertama, adanya kepastian lokasi rumah atau sesuai dengan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota (RTRW) dengan izin lokasi yang dimiliki. Kedua, ada kepastian kepemilikan tanah oleh pengembang dengan menunjukan sertifikat hak atas tanah. Ketiga, mengantongi IMB. Keempat, ada jaminan dari lembaga pembiayaan akan terlaksananya pembangunan rumah.

Tabel: Jumlah Pengaduan ke BPKN (2013-2017) untuk 5 komoditas.

No   Komoditi                               2013        2014       2015       2016       2017

1.     Perbankan                              151          177         200          94           60

2.     Pembiayaan Konsumen         115          107          90           46           53

3.     Perumahan Properti                8               9            4             24           16

4.     Transportasi                            6               4            2              5             4

5.     Asuransi                                  6               4           2               2             1


Sumber data BPKN.

Perkara perumahan/properti masuk dalam 5 besar pengaduan terbanyak yang diterima BPKN setiap tahun (tabel). Ardiansyah menyebut BPKN akan mengkaji lebih lanjut persoalan yang menimpa konsumen di sektor perumahan/properti. Dia yakin masalah yang terjadi di lapangan jumlahnya lebih besar daripada yang diterima BPKN. (Sumber : Hukumonline)

Baca :

Dasar Hukum :
  1. Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
  2. Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan.
  3. Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
  4. Undang Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
  5. Peraturan Pemerintah Nomor 57 Tahun 2001 Tentang Badan Perlindungan Konsumen Nasional
Share This Article
Komentar Anda